具備商品房買賣實質性要件的合同，不能認定為預約合同




——某房地產(chǎn)公司與江某商品房銷售合同糾紛上訴案注釋2










　　最高人民法院民一庭


　　裁判主旨：


　　具備商品房買賣實質性要件的合同不能認定為預約合同。


　　關鍵詞：房屋買賣合同；商品房預約合同；實質性要件


　　一、案情簡介


　　2005年7月13日某房地產(chǎn)公司與江某簽訂《購房合同》，約定：房地產(chǎn)公司開發(fā)建設出讓取得的土地證號為（2003）字第02300號地塊，房屋建設許可證正在辦理中。雙方約定江某購買房地產(chǎn)公司建設的商品樓東南角1~2層商業(yè)用房，房屋均價為每平方米8500元，房屋交付標準另行協(xié)商，總房價為340萬元。該房屋擬開發(fā)建設12層商住兩用商品房。協(xié)議簽訂前江某支付了77.5萬元，作為購買房屋的首付款，其余房款待房地產(chǎn)公司辦妥工程規(guī)劃許可證并開工后，雙方另行協(xié)商支付方式。雙方商定無論將來市場如何變化，江某所購房屋價格按本協(xié)議約定價格執(zhí)行。雙方還約定，房地產(chǎn)公司承諾，房屋于2005年10月開工，周期12個月，于2006年12月竣工，驗收合格交付江某。無論房地產(chǎn)公司是獨立開發(fā)，或與他人合作開發(fā)，或將項目轉讓他人，均按本協(xié)議約定的價格保證江某的購房權。若因房地產(chǎn)公司的原因造成江某無法購買此房屋，房地產(chǎn)公司雙倍償還江某所付房款并承擔因此給江某造成的經(jīng)濟損失。雙方還商定，在未辦妥房屋的開工手續(xù)之前，房地產(chǎn)公司按同期銀行貸款利率承擔江某所付款項的利息。待房屋具備銷售手續(xù)后，雙方另行簽訂購房合同。


　　合同簽訂后，房地產(chǎn)公司取得建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證。該樓房正在建設中。


　　2007年1月江某與房地產(chǎn)公司協(xié)商，要求按雙方協(xié)議約定價格與房地產(chǎn)公司簽訂購房合同，并協(xié)商剩余房款支付方式，房地產(chǎn)公司予以拒絕。


　　江某遂向法院起訴，請求：（1）房地產(chǎn)公司交付合同約定的商品房；（2）房地產(chǎn)公司支付延期交付房屋的違約金及損失；（3）承擔全部的訴訟費用。


　　房地產(chǎn)公司提起反訴稱，房地產(chǎn)公司辦妥工程規(guī)劃許可證并開工后，江某沒有盡協(xié)商履行支付房款的義務，房地產(chǎn)公司可以解除合同。政府規(guī)劃部門將12層變更為6層，雙方合同目的也不可能實現(xiàn)。請求：（1）解除雙方簽訂的《購房合同》；（2）退還江某77.5萬元；（3）反訴費由江某負擔。


　　二、法院裁判情況


　　一審法院審理認為，雙方當事人簽訂的《購房合同》雖然是在房地產(chǎn)公司未取得商品房預售許可證的情況下簽訂的，但是在協(xié)議中就當事人名稱、商品房基本情況、銷售方式、價格、付款方式、交付使用條件及日期、違約責任等進行了約定，其約定的標的物明確，內(nèi)容翔實而現(xiàn)在涉訴樓盤已經(jīng)取得商品房預售許可證。依照雙方《購房合同》約定雙方應另行簽訂購房合同。現(xiàn)江某同意與房地產(chǎn)公司另行簽訂購房合同，但房地產(chǎn)公司拒絕并要求解除原協(xié)議。在此情況下，江某請求房地產(chǎn)公司按《購房合同》交付約定的商品房，不存在事實和法律上的障礙，具備可履行的條件，且雙方簽訂的《購房合同》有效。江某的訴訟請求應予支持。


　　關于房地產(chǎn)公司請求解除協(xié)議問題。因雙方《購房合同》約定房地產(chǎn)公司辦妥工程規(guī)劃許可證等手續(xù)后，雙方另行協(xié)商剩余房款支付方式。房地產(chǎn)公司作為開發(fā)建設單位，其最了解規(guī)劃許可證辦理及建設工程開工的時間，對此，房地產(chǎn)公司應向江某履行告知義務，以便江某與房地產(chǎn)公司協(xié)商剩余房款的支付方式。但現(xiàn)在房地產(chǎn)公司無證據(jù)證明房地產(chǎn)公司履行了通知義務，并且現(xiàn)在江某同意交付剩余房款，但房地產(chǎn)公司不予接受。故房地產(chǎn)公司關于江某沒有盡協(xié)商履行支付房款的義務，存在違約行為的主張不能成立。房地產(chǎn)公司主張因政府強制規(guī)劃，規(guī)劃由12層變?yōu)?層，涉訴房屋不存在了，合同目的不能實現(xiàn)。對此房地產(chǎn)公司沒有提供證據(jù)證明，規(guī)劃部門批準的建設規(guī)模為6層，不存在規(guī)劃部門變更樓層的情形。而且雙方協(xié)議約定的東南角1~2層，仍然存在，雙方協(xié)議也約定“無論怎么變化，江某按協(xié)議約定價格執(zhí)行”。綜上，江某無違約行為，雙方合同目的能夠實現(xiàn)，房地產(chǎn)公司的反訴請求不能成立。


　　關于江某主張的違約金問題。由于房屋仍在建設中，驗收合格時間不能確定，故江某違約金請求無法給予支持，其可另行主張。據(jù)此，判決：（1）房地產(chǎn)公司與江某的《購房合同》繼續(xù)履行。（2）房地產(chǎn)公司向江某交付雙方協(xié)議約定的商品房；江某依照協(xié)議約定數(shù)額向房地產(chǎn)公司支付剩余房款。（3）駁回江某的其他訴訟請求。（4）駁回房地產(chǎn)公司的反訴請求。


　　房地產(chǎn)公司不服提起上訴，請求撤銷一審判決，依法改判解除雙方簽訂的《購房合同》；房地產(chǎn)公司退還江某77.5萬元款項。


　　二審法院審理認為：原審法院認定事實清楚，適用法律正確，實體處理得當。判決：駁回上訴，維持原判。


　　三、主要觀點及理由


　　本案爭議問題是：雙方當事人簽訂的協(xié)議性質是《商品房預約合同》還是《房屋買賣合同》及本案應如何處理問題。主要有兩種不同觀點：


　　第一種觀點認為，雙方簽訂的合同名稱雖為《購房合同》，但是其條款不完備，根據(jù)雙方當事人的合同約定，在房地產(chǎn)公司辦理完建設項目各種手續(xù)后，雙方再另行簽訂正式的《購房合同》。因此，雙方所簽訂的《購房合同》性質應為《商品房預約合同》，該合同是為簽訂正式的《購房合同》做準備的。因此，在雙方?jīng)]有簽訂新的《購房合同》的情況下，江某不能請求房地產(chǎn)公司履行合同。另外，因市政府規(guī)劃發(fā)生變化，再依照合同約定的每平方米8500元價格交付房屋，對房地產(chǎn)公司不公平。


　　第二種觀點認為，雙方所簽訂的合同應認定為房屋買賣合同。雖然雙方當事人在簽訂合同時房地產(chǎn)公司未取得項目的規(guī)劃、報建的審批手續(xù)，但雙方在合同中就當事人名稱、商品房基本情況，購買房屋的位置、面積、價格、房屋交付條件、違約責任等均進行了約定，而且房地產(chǎn)公司已取得了項目的相關批準手續(xù)及商品房預售許可證。雙方當事人所簽訂的《購房合同》具備了房屋買賣的實質要件，且房屋正在建設之中，合同約定的房屋能夠得到實際履行。因此，終審判決房地產(chǎn)公司依照合同約定，履行交房義務是正確的。


　　承辦人同意第二種觀點。


　　理由是：第一，雙方當事人簽訂的《購房合同》應認定為房屋買賣合同，而非商品房預約合同。在房屋買賣中，由于開發(fā)商尚未辦妥開發(fā)項目的立項、規(guī)劃、報建的審批手續(xù)，因此開發(fā)商先與購房者簽訂商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議，待開發(fā)商相關手續(xù)辦妥以后，在與購房者簽訂《購房合同》，這種合同一般稱為商品房預約合同。其特征是：（1）該合同是諾成性合同，而非實踐性合同，不受要物約束，其目的是訂立本約。（2）它是對未來事項的預先規(guī)劃，所承擔的民事責任屬締約的過失責任范疇。而房屋買賣合同的特征是：合同約定的義務是直接具備履行內(nèi)容的，是受要物約束的，交付房屋及付房款是雙方當事人履行合同的重要內(nèi)容。合同約定的是相互之間權利義務，雙方承擔的民事責任是履行合同義務。本案中雙方當事人所簽訂的合同內(nèi)容，已具備了房屋買賣的主要條件，即約定了商品房地點、名稱、購買房屋基本情況、銷售方式、價格、付款方式、房屋交付條件及日期、違約責任等，更重要的是購房者江某已支付了首付房款。根據(jù)最高人民法院《關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條“商品房的認購、訂購、預購等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同”的規(guī)定，雙方所簽訂的《購房合同》已具備了房屋買賣合同的兩個主要條件，即合同約定了房屋買賣的主要內(nèi)容及出賣人已按約收取了購房款。


　　第二，根據(jù)雙方合同約定，即使雙方不再另行簽訂合同，其房屋買賣行為亦可得到履行。這些內(nèi)容是商品房預約合同所不具備的。


　　第三，雙方所簽訂的合同應認定有效，并能夠得到實際履行。關于雙方當事人簽訂的《購房合同》效力問題，屬于人民法院依職權審查的范圍。雙方當事人在簽訂《購房合同》時，建設許可證正在辦理之中及尚未取得商品房預售許可證，但是在雙方當事人訴至法院時，出賣人已經(jīng)取得商品房預售許可證。根據(jù)最高人民法院《關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！彪p方當事人簽訂的《購房合同》應認定有效。關于雙方所簽訂的合同能否得到實際履行問題。筆者認為，根據(jù)雙方當事人約定，房地產(chǎn)公司已辦妥商品房建設的所有相關手續(xù)，其房屋正在建設中，房地產(chǎn)公司約定出售給江某的商品房并沒有如房地產(chǎn)公司所稱已不存在，即使按房地產(chǎn)公司所稱，原規(guī)劃12層，現(xiàn)規(guī)劃為6層，那么，江某所購買的1~2層房屋也是存在的。因此，房地產(chǎn)公司所稱合同無法履行，無事實依據(jù)。


　　第四，關于規(guī)劃面積減少的問題。從本案查明的事實看，房地產(chǎn)公司沒有證據(jù)證明原規(guī)劃面積與批準的規(guī)劃面積發(fā)生了變化。退一步講即使規(guī)劃面積發(fā)生了變化，其責任亦應由房地產(chǎn)公司自行承擔。在建設工程規(guī)劃尚未取得的情況下，房地產(chǎn)公司應當預料規(guī)劃面積可能會發(fā)生變化，在此應注意保護其合法權益。而且房地產(chǎn)公司在與江某簽訂賣房合同時明確約定，“無論怎么變化，江某按協(xié)議約定價格執(zhí)行”。因此，房地產(chǎn)公司這一訴訟主張，亦不能支持。


　　四、最高人民法院民一庭意見


　　根據(jù)最高人民法院《關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條、第5條等規(guī)定，當事人簽訂《購房合同》后，如果具備了商品房買賣合同的主要條件，且其他內(nèi)容不違背國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的，應當認定合同為商品房買賣合同。