房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購(gòu)房人所購(gòu)房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任




——李某與房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案注釋1










　　◆最高人民法院民一庭


　　裁判主旨：


　　房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購(gòu)房人所購(gòu)房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。


　　關(guān)鍵詞：誠(chéng)實(shí)信用原則；如實(shí)告知義務(wù)；賠償責(zé)任


　　一、案情簡(jiǎn)介


　　1999年8月19日，李某與房地產(chǎn)公司簽訂了《北京市內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》，約定：李某購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)公司位于某小區(qū)11號(hào)樓1306號(hào)住房一套，房?jī)r(jià)款合計(jì)為1?836?230元，房地產(chǎn)公司交付房屋的日期為2001年5月31日，但雙方未就該房屋內(nèi)的管道鋪設(shè)問(wèn)題做出明確約定。合同簽訂后，李某按約向房地產(chǎn)公司履行了支付房款的義務(wù)。房屋交付前，房地產(chǎn)公司于2001年1月25日向李某發(fā)出書(shū)面通知，稱：“由于您的房屋中有管道通過(guò)（暖氣管等），故在裝修時(shí)進(jìn)行了局部處理，局部吊頂較低，但不會(huì)影響您居室的使用和美觀?！崩钅秤?001年3月9日致函房地產(chǎn)公司，表示“本戶內(nèi)不得有任何非本戶管道通過(guò)，如公司已進(jìn)行公共通過(guò)管道安裝，請(qǐng)立即予以拆除”。后房地產(chǎn)公司于2001年4月30日向李某交付了涉訴房屋，房屋內(nèi)有管道通過(guò)，房?jī)?nèi)局部進(jìn)行了金屬扣頂?shù)蹴敗?002年3月，李某曾起訴要求拆除涉訴房屋內(nèi)的管道，因該管道系由多家業(yè)主共用，拆除該管道將損害其他業(yè)主的利益，故法院判決駁回了李某的訴訟請(qǐng)求。


　　2002年11月，李某訴至法院請(qǐng)求房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任，給付違約金86?000元；如不能認(rèn)定李某違約，要求房地產(chǎn)公司對(duì)因房屋中添設(shè)管道致使房屋價(jià)值貶損的部分進(jìn)行補(bǔ)償。


　　案件審理中，法院委托價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)涉訴房屋內(nèi)鋪設(shè)管道是否影響房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，該中心建議鋪設(shè)管道房屋價(jià)格應(yīng)在原房屋價(jià)格基礎(chǔ)上扣減2％。


　　二、法院裁判情況


　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，訂約雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以誠(chéng)實(shí)信用為原則訂立合同。對(duì)于李某房屋內(nèi)是否鋪設(shè)管道問(wèn)題，雙方雖在合同中未作約定，但因涉及李某切身利益，房地產(chǎn)公司應(yīng)在售房前如實(shí)告知?，F(xiàn)房地產(chǎn)公司未履行如實(shí)告知義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)過(guò)失賠償責(zé)任。至于賠償數(shù)額的具體計(jì)算方法，可參考價(jià)格認(rèn)證中心出具的意見(jiàn)酌定。據(jù)此，一審法院判決：房地產(chǎn)公司賠償給李某人民幣34?500元。


　　一審判決后雙方當(dāng)事人均未上訴。


　　三、主要觀點(diǎn)及理由


　　本案在審理中形成兩種不同觀點(diǎn)：


　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因雙方當(dāng)事人在合同中沒(méi)有約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，因此，李某起訴請(qǐng)求追究房地產(chǎn)公司的違約責(zé)任沒(méi)有合同依據(jù)，而且雙方當(dāng)事人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，房地產(chǎn)公司對(duì)房屋中的管道亦進(jìn)行了局部裝修，不影響房屋居室的使用和美觀。對(duì)此，本案應(yīng)駁回李某的訴訟請(qǐng)求。


　　第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然雙方當(dāng)事人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但是根據(jù)《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過(guò)程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者有提供虛假情況的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮因房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者給李某造成的損失部分。


　　我們同意第二種觀點(diǎn)。理由是：（1）在本案中，房地產(chǎn)公司告知李某所購(gòu)房屋中鋪設(shè)有公共管道設(shè)施是應(yīng)盡的義務(wù)。房地產(chǎn)公司與李某簽訂的是預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同，房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)房屋尚未建成。對(duì)此，房地產(chǎn)公司在預(yù)售房屋時(shí)應(yīng)如實(shí)告知李某所購(gòu)房屋的詳實(shí)情況。關(guān)于房屋中鋪設(shè)公共管道，房地產(chǎn)公司應(yīng)否告知李某問(wèn)題。通常情況下鋪設(shè)公共管道的房屋，就是被人們所稱作為管道間或者管道層的房屋，一般情況下該類房屋層高比其他樓層高，或者是在房屋內(nèi)部有明顯的掩蓋凸起的部分。筆者認(rèn)為，不管房屋中的管道是否進(jìn)行過(guò)裝修，是否影響房屋居室的使用和美觀，房地產(chǎn)公司在出售該類房屋時(shí)，均應(yīng)履行告知義務(wù)。該問(wèn)題絕不能以房地產(chǎn)公司所說(shuō)的房屋中的管道亦進(jìn)行了局部裝修，不影響房屋居室的使用和美觀為標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定是否應(yīng)履行告知義務(wù)，而應(yīng)以通常人們對(duì)此問(wèn)題的普遍認(rèn)識(shí)及案件的實(shí)際情況進(jìn)行認(rèn)定。尚且房屋中鋪設(shè)公共管道不僅在視覺(jué)上會(huì)有影響，可能還會(huì)有噪聲及使用過(guò)程中對(duì)管道修理等給房主造成一定的影響。另外，從房地產(chǎn)公司在交付房屋之前通知購(gòu)房人所購(gòu)房屋鋪設(shè)有公共管道行為來(lái)看，房地產(chǎn)公司亦認(rèn)為房屋中鋪設(shè)公共管道應(yīng)告知購(gòu)房人。（2）不能以房屋買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有管道內(nèi)容約定為由，免除房地產(chǎn)公司的賠償責(zé)任?！逗贤ā返?條、第42條均規(guī)定了從事民事經(jīng)濟(jì)商業(yè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。誠(chéng)實(shí)信用意味著善意誠(chéng)信的交易道德。在民事活動(dòng)中，講求真誠(chéng)，恪守信用，不得有虛假和欺詐行為是人們?cè)谏虡I(yè)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法律義務(wù)。在合同的訂立、履行、變更、解除的各個(gè)階段，當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用的原則行使權(quán)利和履行義務(wù)。在雙方當(dāng)事人發(fā)生糾紛時(shí)，亦應(yīng)依照誠(chéng)實(shí)信用原則妥善處理爭(zhēng)議，避免給當(dāng)事人造成不必要的損失。本案中雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)，因房地產(chǎn)公司沒(méi)有行使告知義務(wù)，致使購(gòu)房人所購(gòu)房屋價(jià)值貶損，對(duì)其造成損失。一審法院根據(jù)《合同法》第42條第2款，在訂立合同過(guò)程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者有提供虛假情況的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，并委托評(píng)估部門(mén)進(jìn)行了評(píng)估，最終確認(rèn)鋪設(shè)管道房屋價(jià)格應(yīng)在原房屋價(jià)格基礎(chǔ)上扣減2％，確定購(gòu)房人買(mǎi)賣(mài)房屋所造成的損失，判決房地產(chǎn)公司承擔(dān)賠償責(zé)任是正確的。關(guān)于賠償數(shù)額如何確定問(wèn)題，筆者認(rèn)為，賠償數(shù)額應(yīng)包括房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者因此而造成的損失。本案采用的是對(duì)鋪設(shè)管道房屋價(jià)格與未鋪設(shè)管道的房屋價(jià)格進(jìn)行比對(duì)，確定房地產(chǎn)公司賠償數(shù)額的。


　　四、最高人民法院民一庭意見(jiàn)


　　雖然雙方當(dāng)事人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根據(jù)《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過(guò)程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者有提供虛假情況的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮因房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者給李某造成的損失部分。