買房的法律風險防范

廣東天穗律師事務所譚志平律師



“居者必有其屋”。成家立業(yè)，是人生的大事，凡成家者必想擁有自己的房屋。隨著我國人口城鎮(zhèn)化的加深，在城市買房成為趨勢。買房這樣的大事又有多少是我們不知道的呢，房產(chǎn)中介亂象叢生，而買賣二手房又離不開這些中間機構。那么房屋買賣過程中該有哪些注意事項，該如何預防買賣過程中的風險，今天我給大家簡要講述一下從看房、買房、收房、住房各階段需要防范的法律風險。


看房

 

一、看二手房需要注意的事項

1、做為買方基本都是通過房屋中介公司查找房源，由中介人員帶著房屋。如果看中了某套房屋本身，還需要再進一步了解房屋周邊，其中包括很多人會在意的高壓電線、飛機場、垃圾場等;另外，還要注重鄰里關系，特別是鄰里關系極其緊張或者干脆鄰居就是精神病患者等情況也時有發(fā)生，建議到小區(qū)居委會咨詢一下，居委會基本都會很熱心如實告知。因為上述問題都不屬于可以單方解除房屋買賣合同的法定事由，因此發(fā)生后很難通過法律手段維護權益，還要自己多用心。

2、在前幾年樓市低迷時，部分中介為了賺取中介費，帶著客戶看房，隨后以配合其完成工作為由，讓客戶簽訂看房確認書，有些人不注意，隨便就簽了字，實際上簽訂的是中介公司自行制作的空白的房屋買賣合同，事后，中介公司憑著此材料起訴看房者支付中介費用。在此提醒大家，看房有風險，簽名需謹慎。

3、房價過低要注意。許多地方，有房屋都涉及到高利息的民間借貸，產(chǎn)權人急于出售房屋房價會低于市場價不少，但此類房屋變數(shù)太大，中間涉及各種糾紛，因此別貪這個便宜，小心后期官司纏身。

 

二、看預售房需要注意的事項

1、購房者在買房時一定要查看開發(fā)商的“五證”和 “兩書”。

其中，“五證”包括：《國有土地使用證》、《商品房預售(銷售)許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》，“兩書”包括：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》?，F(xiàn)在絕大部分開發(fā)商都會把證件復印件掛在營銷中心供購房者查詢，此外，買房者也可在當?shù)胤慨a(chǎn)局網(wǎng)站上查核。

　　值得注意的是，購房者往往忽略證件內(nèi)容的真實性，這也會造成嚴重的后果。購房者對證書內(nèi)容的核實應注意以下幾個方面：

　　第一，所購商品房是否在《商品房預(銷)售許可證》允許銷售的范圍內(nèi)，要具體到樓號。

　　第二，《國有土地使用證》中是否注明為“出讓”，而不是“劃撥”。

　　第三，所購房屋是否是在《國有土地使用證》中標明的土地上所建。

　　第四，所購房屋是否在《建設用地規(guī)劃許可證》中所載明可以開發(fā)的房屋。

2、注意樣板間里的“手腳”

為了激發(fā)消費者的購房欲望，開發(fā)商往往會在樣板間上做不少文章，如改動間隔、用玻璃或一些薄亮的金屬材料裝飾，以掩飾黑房或空間的狹窄感；在樓盤外做樣板房，放大房間面積；使用與交樓裝修標準同一品牌，但材質(zhì)、檔次較高的材料，而實際交樓的裝修材料卻以次充好。

建議購房者要求開發(fā)商在合同附件中具體注明裝修材料的品牌、型號等，并且最好與開發(fā)商約定，收樓多長時間以內(nèi)必須保留樣板間，以防止在裝修問題上發(fā)生糾紛后卻無法找到證據(jù)。

3.開發(fā)商口頭承諾一定要有書面記錄

為了取悅買家并且引誘買家購房，有的開發(fā)商或者銷售人員盡可能會口頭答應買家的要求，如可協(xié)商合同附件條款、附贈什么產(chǎn)品、解決學位等等。有些買家聽了銷售人員的口頭承諾就輕易相信交了定金、首付款，但等到開發(fā)商不承認時，買家就無證據(jù)為自己辯護了。購房者還需要注意的是，一些銷售人員口頭承諾并不是開發(fā)商的意思，等與開發(fā)商理論時，因為缺乏證據(jù)，開發(fā)商也不會承認或承擔責任。

所以無論開發(fā)商或銷售人員給出怎樣的口頭承諾，以及其它與開發(fā)商的口頭約定，都要以書面形式記錄到認購書或合同附件中，并且要求開發(fā)商加蓋公章。只有這樣才能使開發(fā)商或銷售人員為自己的虛假承諾負責，購房者的權益才能得到保護。

4.廣告陷阱

為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中（包括沙盤、售樓書等）對綠化、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房等配套設施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結果當出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、道路開通遙遙無期等情況，購房者要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準為由推卸責任，或者以合同約定不清搪塞，購房者一般很難得到補償。房地產(chǎn)開發(fā)商或者代理商就是利用購房者想當然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理而瞞天過海。但是發(fā)生爭議、對簿公堂時，法官一般會以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。

所以購房者在簽署合同時一定要認真審查每一個條款，把相關問題問清楚、搞明白，與對方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務必以書面形式記錄下來，以免日后空口無憑?；蛘咴诳捶繒r注意收集開發(fā)商的售房廣告等證據(jù)。


買房


一、必先確認的相關情況

1、確認房屋產(chǎn)權人。

去房管去打權屬證明，需要房主本人拿身份證和房本辦理。確定了登記的產(chǎn)權人后，還應確認房屋的實際產(chǎn)權人，換句話說，有可能房屋是夫妻的共同財產(chǎn)，但是只登記了其中一個人的名字，那么建議讓夫妻的另一方出份說明，知曉并同意該房屋出售，配偶不簽字不代表會推翻房屋買賣交易，但讓其簽字的做法可以避免日后不必要的糾紛。

2、確認房屋查封、抵押情況。

上述第1項提到的信息材料中會有明確顯示，房屋是否存在抵押，是抵押給銀行貸款、抵押給個人、或是因為債務問題被某法院查封等。如抵押給個人或法院查封，建議讓賣方自行籌集資金，解除查封和抵押，因為這樣的賣方資信比較差，外面可能不只一筆欠款，如果買方先付款給賣方，很可能這筆錢根本就沒有用來還款滌除抵押和查封，后面也沒有辦法過戶。

如果是抵押給銀行按揭，賣方可能需要用買方交付的定金或首付款去還銀行貸款再清除抵押，建議買方可以陪同賣方去銀行還清貸款，確保這筆錢的最終去向。

建議購房者最好在購房前到房管局查閱該樓盤是否有已被出售或有被抵押的記錄，以避免產(chǎn)生不必要的損失和糾紛。

3、確認房屋內(nèi)戶口問題。

目前關于房屋內(nèi)的戶口問題法院是不予以處理的，因此建議和賣方約定好戶口遷出時間，以及逾期遷出的違約責任。

4、確認購房者資格及相關稅費。

因為限購政策，買房者需要具備一定資格才可以購買住宅房屋，有些粗心的買房者只是詢問中介自己是否具備相關資格，在此建議大家自行參照相關政策逐條對應，來確認自己確實符合購房資格。另外房屋買進是否滿兩年、是否滿五年、是否為賣家唯一住房會直接影響到營業(yè)稅和個稅的多少，其中差額也比較大。

二、簽訂定金合同。

看中房屋后，為了避免房主將房屋出售給其他人，會先簽訂定金合同，交付定金，通常是在中介直接簽訂中介公司自行制定的房屋買賣合同(其中包括定金條款)、居間協(xié)議及傭金確認書等。

三、簽訂正式的書面《房屋買賣合同》

注意認購書、商品房買賣合同文本及附件中修改過的地方需要開發(fā)商加蓋公章。

如果開發(fā)商在簽合同、合同附件或其他發(fā)票單據(jù)時出現(xiàn)錯誤，需要改動時，不能僅僅一改了之，必須要開發(fā)商在涂改和涂改后的地方加蓋公章，以證明開發(fā)商自己書寫錯誤。否則，一旦發(fā)生糾紛，開發(fā)商會推脫責任，把涂改嫁禍于買家身上，法院也難以判定。

合同一般都是很專業(yè)的法律術語，不夠通俗化，不易理解。尤其對于開發(fā)商事先填好的對其有利的補充條款更要仔細研讀。如有異議，可以與開發(fā)商協(xié)商更改或刪除，若雙方無法達成一致意見，莫不如不簽。


收房


一、購房者在沒有驗收房屋前，不能領取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。

根據(jù)《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔房屋質(zhì)量包修責任，而無逾期交房的壓力。

二、逾期交房的責任

　　開發(fā)商在出售期房的廣告中，常常承諾房屋的入住時間。事實上，開發(fā)商能否按期交房主要取決于開發(fā)商的資金到位情況和竣工驗收情況。一旦發(fā)生開發(fā)商不能按期交房時，購房者一般不能馬上要求解除合同，購房者應給開發(fā)商一定的寬限期。當開發(fā)商在寬限期內(nèi)仍不交房時，購房者有權解除合同。

　　在購房合同中對開發(fā)商交房期限要作如下規(guī)定：開發(fā)商應于某某期限將合同約定的房屋交給購房者。如屆時開發(fā)商無法交房，購房者應給開發(fā)商一定的寬限期，允許開發(fā)商在該寬限期內(nèi)交房。但開發(fā)商要承擔違約責任，違約金按購房者已交付的購房款從合同規(guī)定的交房期限到實際交房日期所發(fā)生的利息計算。寬限期的長短視具體情況而定。如寬限期滿，開發(fā)商仍不能交房，購房者有權解除合同，并有權要求開發(fā)商返還購房款及所有利息，并支付違約金。違約金一般按所交購房款的一定比例計算，但一般不能超過所交房款的20%。

三、房屋質(zhì)量問題

1、房屋面積縮水

　　面積問題是毛坯房易出現(xiàn)問題之一。很多樓盤往往都會用贈送面積來吸引客戶。這種在業(yè)內(nèi)被稱為“偷面積”的行為的確成為了不少買房者購買房屋的重要衡量因素。然而，有些樓盤，特別是毛坯房交付的樓盤卻在房屋落成后與原先展示給買家的樣板間有著一定的差距。例如，樣板間中曾經(jīng)出現(xiàn)的贈送一半的入戶花園設計，最后交付時卻出現(xiàn)大幅縮水。

2、其他質(zhì)量問題

律師提醒，收房前購房者需對房屋進行細致的驗收?，F(xiàn)場驗收則需注意以下事項：1、所交付的房屋是否是您所購買的房屋，其結構設計是否和原圖相符，面積是否一致；2、房屋質(zhì)量是否合格、是否漏水、門窗等是否與合同的約定相符；3、水電氣等附屬配套設施是否按合同到位；4、其他合同中約定的項目做得如何。在驗房過程若發(fā)現(xiàn)有任何一項不符，均可拒絕簽收并在交接記錄上如實記載。


住房


一、電梯不運行，物業(yè)管理公司有責任。

最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

二、業(yè)主財產(chǎn)被盜，依據(jù)過錯各自承擔責任。

根據(jù)物業(yè)服務合同，物業(yè)服務公司一般對物業(yè)管理的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或服務，其提供的是小區(qū)物業(yè)的公共服務。因此對業(yè)主家中的財物安全，需經(jīng)業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商在物業(yè)服務合同中予以特別約定。如無特別約定，則結合實際情況考慮物業(yè)服務公司在提供物業(yè)服務中是否存在過錯，物業(yè)公司應根據(jù)過錯程度承擔相應的賠償責任。

以上是房產(chǎn)交易中常見的風險及應對策略，但是購房者在買房時可能還會遇到其他問題，所以一定要盡量小心謹慎，及時了解房地產(chǎn)行業(yè)的相關規(guī)定和政策，結合實際情況見招拆招，在促成交易的同時最大限度的保障自己的合法權益。