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當(dāng)事人湛俊波、劉潤(rùn)堅(jiān)、刁勇文因與深圳市中建大康物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，2010年8月24日，接到深圳市中級(jí)人民法院的（2010）深中法民五終字第1446號(hào)民事判決，被判賠償對(duì)方170萬(wàn)余元。2010年9月，湛俊波、劉潤(rùn)堅(jiān)、刁勇文不服，找到本人請(qǐng)求代理其向省高院申訴。本人接受委托后，立即準(zhǔn)備翔實(shí)的申訴文件并呈報(bào)省高院。此案歷盡艱難，2011年5月11日，終于接到廣東省高級(jí)法院的裁定再審的《民事裁定書》。
案情介紹
2001年2月21日，深圳市中級(jí)人民法院依法查封了深圳市中建實(shí)業(yè)股份有限公司（下稱中建實(shí)業(yè)公司）所有的中建大廈第三層房產(chǎn)（下稱涉案房產(chǎn)），并進(jìn)行公告和通知了相關(guān)當(dāng)事人。2005年3月16日，中建實(shí)業(yè)公司、深圳市中建物業(yè)管理有限公司（后更名為深圳市中建大康物業(yè)管理有限公司）（下稱中建大康物業(yè)公司）、深圳市羅湖區(qū)西安飯莊（下稱西安飯莊）、孫仁杰個(gè)人、李勇個(gè)人等，在明知涉案房產(chǎn)已被法院查封的情況下，未經(jīng)深圳市中級(jí)人民法院法院和抵押權(quán)人中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司深圳辦事處的許可，擅自以中建大康物業(yè)公司與西安飯莊的名義簽訂租賃涉案房產(chǎn)的《房地產(chǎn)租賃合同》，租賃期限為10年。2005年7月，湖南省懷化鐵路運(yùn)輸法院（下稱懷化鐵路法院）受指定，辦理中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司深圳辦事處執(zhí)行中建實(shí)業(yè)公司借款合同糾紛一案。懷化鐵路法院在執(zhí)行拍賣涉案房產(chǎn)的過(guò)程中，以（2005）懷鐵法執(zhí)字第11-1號(hào)、11-15號(hào)通知書等，告知了中建實(shí)業(yè)公司、中建大康物業(yè)公司、西安飯莊等，并告知西安飯莊租賃法院查封房產(chǎn)不受法律保護(hù)。中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司深圳辦事處于2005年12月8日向懷化鐵路法院申請(qǐng)撤銷涉案房產(chǎn)上設(shè)立的《房地產(chǎn)租賃合同》。2005年12月13日，懷化鐵路法院于同月13日發(fā)出（2005）懷鐵法執(zhí)字第11-14號(hào)通知書，責(zé)令西安飯莊在20日內(nèi)自動(dòng)搬離涉案房產(chǎn)。但是，中建實(shí)業(yè)公司、中建大康物業(yè)公司、西安飯莊等對(duì)法院的裁定不予理睬，既不解除《房地產(chǎn)租賃合同》，也不搬離涉案房產(chǎn)，并且由西安飯莊繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。
2005年12月29日，涉案房產(chǎn)由湛俊波、劉潤(rùn)堅(jiān)、刁勇文三人共同競(jìng)投取得，并有三人在法院簽署了《不動(dòng)產(chǎn)拍賣成交確認(rèn)書》；2006年4月25日，懷化鐵路法院裁定該涉案房產(chǎn)為湛俊波等三人所有；2006年7月17日涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記至三原告名下。中建大康物業(yè)公司與西安飯莊明知涉案房產(chǎn)已為湛俊波、劉潤(rùn)堅(jiān)、刁勇文三人所有并被法院責(zé)令搬出，但是兩者既不解除合同，也不搬離涉案房產(chǎn)。2006年4月25日，湛俊波等三人向懷化鐵路法院提出申請(qǐng)，要求解除中建實(shí)業(yè)公司委托中建大康物業(yè)公司設(shè)立在涉案房產(chǎn)上的房地產(chǎn)租賃合同，并責(zé)令西安飯莊停止拆除原裝修物及賠償因拆除行為給所有權(quán)人造成的損失（有《申請(qǐng)書》及（2008）深中法民五終字第385號(hào)民事裁定書予以證明）。2006年5月16日，懷化鐵路法院以（2005）懷鐵法執(zhí)字第11-8號(hào)民事裁定書解除中建大康物業(yè)公司與西安飯莊簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》，同時(shí)確認(rèn)了西安飯莊在已知涉案房產(chǎn)已依法拍賣成交的情況下，未經(jīng)法院及新所有權(quán)人湛俊波等三人的同意，擅自將涉案房產(chǎn)的裝修全部拆除并進(jìn)行新的裝修的侵權(quán)行為。并以（2005）懷鐵法執(zhí)字第11-19號(hào)通知書、第11-1號(hào)及11-2號(hào)公告責(zé)令西安飯莊等停止侵權(quán)行為。2006年7月4日，懷化鐵路法院組織刁勇文與西安飯莊、好世界海鮮大酒店有限公司（下稱好世界公司）進(jìn)行協(xié)調(diào)，形成的《調(diào)解筆錄》也證明了西安飯莊及實(shí)際經(jīng)營(yíng)者孫仁杰、好世界公司等對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行非法裝修的侵權(quán)行為。但是法院要求西安飯莊搬遷的決定沒(méi)有得到任何執(zhí)行。
2007年2月2日，刁勇文與西安飯莊的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者孫仁杰達(dá)成《協(xié)議書》，約定西安飯莊自愿在2007年2月5日前退出涉案房產(chǎn)，并將涉案房產(chǎn)完整地交付給所有權(quán)人。等。但是西安飯莊與孫仁杰個(gè)人都沒(méi)有履行協(xié)議書的約定。于是在2008年7月，湛俊波、劉潤(rùn)堅(jiān)、刁勇文三人以侵權(quán)糾紛起訴中建大康物業(yè)公司和西安飯莊。直至2009年7月，中建大康物業(yè)公司、西安飯莊、孫仁杰、李勇等竭力阻止湛俊波、劉潤(rùn)堅(jiān)、刁勇文三人行使物業(yè)使用權(quán)，不讓三人進(jìn)駐涉案房產(chǎn)。關(guān)于上述中建大康物業(yè)公司和西安飯莊的侵權(quán)事實(shí)，就連西安飯莊于2009年11月起訴刁勇文等三人（案號(hào)為（2010）深羅法民三初字第98號(hào)）的所謂協(xié)議糾紛中也予以承認(rèn)。其所寫的《起訴狀》“事實(shí)和理由”第2段陳述“協(xié)議簽訂后，原告陸續(xù)完成了主要工作，2008年7月，被告……起訴中建大康物業(yè)公司及原告，原告依約負(fù)責(zé)的協(xié)助義務(wù)遂無(wú)法開展，中止進(jìn)行。”證明西安飯莊和孫仁杰未完成《協(xié)議書》約定的義務(wù)，進(jìn)一步證明了其侵權(quán)行為。
而自湛俊波等三人成為涉案房產(chǎn)的所有權(quán)人后，一直向中建大康物業(yè)公司申請(qǐng)接收并進(jìn)駐涉案房產(chǎn)（有《公證書》、《入伙申請(qǐng)書》及郵件詳情單予以證明），但后者以該涉案房產(chǎn)尚欠物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)為由，不配合。而由于湛俊波、劉潤(rùn)堅(jiān)、刁勇文三人未使用物業(yè)，而是由中建大康物業(yè)公司交予西安飯莊經(jīng)營(yíng)，該相關(guān)費(fèi)用與三人無(wú)關(guān)。中建大康物業(yè)公司設(shè)置諸多障礙拒絕三所有權(quán)人的入伙申請(qǐng)，中建大康物業(yè)公司的這一行為嚴(yán)重侵犯了物業(yè)所有權(quán)人的權(quán)益。且身為為業(yè)主服務(wù)的中建大康物業(yè)公司并未制止西安飯莊等行為人對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行非法裝修的侵權(quán)行為，也侵害了所有權(quán)人的利益。以上事實(shí)，2008年8月18日《懷化鐵路運(yùn)輸法院關(guān)于深圳市羅湖區(qū)人民法院（2008）深羅法民三初字第1381號(hào)委托調(diào)查函的復(fù)函》予以證明。直至2009年6月，西安飯莊、孫仁杰等才將放置在涉案房產(chǎn)的物品搬離（有所有權(quán)人拍攝的照片為據(jù)）。
2009年6月底，經(jīng)過(guò)三所有權(quán)人的努力，才終于接收自己所有的涉案房產(chǎn)，并于同年7月與案外人袁守科簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》。但西安飯莊、孫仁杰等依舊霸占涉案房產(chǎn)所有的戶外廣告位；且中建大康物業(yè)公司不予調(diào)解配合業(yè)主和新承租人爭(zhēng)取廣告位權(quán)益，甚至對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行停水、停電。西安飯莊、孫仁杰、中建大康物業(yè)公司等的侵權(quán)行為致使新承租人袁守科因不能正常經(jīng)營(yíng)而拖欠所有權(quán)人湛俊波等的租金。后湛俊波起訴袁守科，案號(hào)為（2010）深羅法民三初字第518號(hào)，法院判決袁守科每月減少支付湛俊波租金1萬(wàn)2千元。上述事實(shí)有訴訟前袁守科的律師發(fā)給湛俊波的律師函、袁守科的答辯狀、該案承辦法官向?qū)O仁杰、高春平作的筆錄及拍攝的照片和（2010）深羅法民三初字第518號(hào)判決書予以證明。
湛俊波、劉潤(rùn)堅(jiān)、刁勇文三人認(rèn)為，中建實(shí)業(yè)公司將被法院依法查封的涉案房產(chǎn)委托中建大康物業(yè)公司公司與西安飯莊簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，行為違法無(wú)效；而在該租賃行為被懷化鐵路法院依法解除后，相關(guān)當(dāng)事人并未依法執(zhí)行，反而繼續(xù)實(shí)施侵害涉案房產(chǎn)、侵害房產(chǎn)所有權(quán)人權(quán)利的侵權(quán)行為（（2010）深羅法民三初字第257號(hào)、（2010）深中法民五終字第1446號(hào)判決查明的事實(shí)和“本院認(rèn)為”，予以證明）。這些挑釁法律權(quán)威、危害社會(huì)主義法治的行為，應(yīng)得到法律的嚴(yán)懲。因此，請(qǐng)求法院公正判決，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，為社會(huì)主義法治保駕護(hù)航。
民事再審申請(qǐng)書
再審申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：湛俊波，男，漢族，1974年7月5日出生，住廣東省增城市荔城街荔鄉(xiāng)路19號(hào)605房，公民身份證號(hào)碼：440125197407050015。
再審申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）:劉潤(rùn)堅(jiān)，男，漢族，1950年12月27日出生，住廣東省增城市新塘鎮(zhèn)愛國(guó)路5號(hào)，身份證號(hào)碼：440125195012270313。
再審申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：刁勇文，男，漢族，1967年1月8日出生，住廣東省增城市治城街文化路西一巷6號(hào)，身份證號(hào)碼：440125196701080050。
再審被申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人）：深圳市中建大康物業(yè)管理有限公司，住所地深圳市羅湖區(qū)深南東路2105號(hào)中建大廈23樓2301。
申請(qǐng)?jiān)賹彽恼?qǐng)求內(nèi)容：
請(qǐng)求廣東省高級(jí)人民法院依法對(duì)深圳市中級(jí)人民法院（2010）深中法民五終字第1446號(hào)民事案提起審判監(jiān)督程序，裁定再審；并請(qǐng)求依法撤銷深圳市中級(jí)人民法院（2010）深中法民五終字第1446號(hào)民事判決；依法改判維持深圳市羅湖區(qū)人民法院（2010）深羅法民三初字第257號(hào)民事判決，即駁回被申請(qǐng)人（一審原告）在一審中的全部訴訟請(qǐng)求。
申請(qǐng)?jiān)賹彽氖聦?shí)和理由：
再審申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）湛俊波、劉潤(rùn)堅(jiān)、刁勇文 等人因物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服深圳市中級(jí)人民法院作出的（2010）深中法民五終字第1446號(hào)終審民事判決，特此提出申訴。
一、 本案的基本事實(shí)
深圳市中建實(shí)業(yè)股份有限公司作為建設(shè)單位于1998年前在深圳市羅湖區(qū)深南東路2105號(hào)興建中建大廈，建成后注冊(cè)成立深圳市中建物業(yè)管理有限公司（2009年7月20日更名為深圳市中建大康物業(yè)管理有限公司）對(duì)該大廈進(jìn)行物業(yè)出租和管理。懷化鐵路運(yùn)輸法院在執(zhí)行中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司深圳辦事處與深圳市中建實(shí)業(yè)股份有限公司借款合同糾紛一案中，在2005年1月1日之前對(duì)深圳市中建實(shí)業(yè)股份有限公司所有的中建大廈第三層房產(chǎn)（下稱涉案房產(chǎn)）辦理了查封凍結(jié)手續(xù)，并進(jìn)行公告和通知了相關(guān)當(dāng)事人。2005年3月16日，本案被申請(qǐng)人深圳市中建物業(yè)管理有限公司（深圳市中建大康物業(yè)管理有限公司）在明知涉案房產(chǎn)已被法院查封、凍結(jié)的情況下，與深圳市羅湖區(qū)西安飯莊簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，將中建大廈第三層（即本案涉案房產(chǎn)）出租給深圳市羅湖區(qū)西安飯莊，出租期限自2005年3月16日至2015年3月16日止。2005年4月，懷化鐵路運(yùn)輸法院委托深圳市不動(dòng)產(chǎn)拍賣行有限公司對(duì)上述被查封的涉案房產(chǎn)進(jìn)行公開拍賣，最后由本案三申請(qǐng)人競(jìng)得，三申請(qǐng)人于2005年12月29日與拍賣公司簽訂了《成交確認(rèn)書》，2006年7月17日中建大廈第三層的產(chǎn)權(quán)登記至三被告名下，該物業(yè)為商業(yè)用途物業(yè)。該涉案房產(chǎn)成交后，本案被申請(qǐng)人深圳市中建物業(yè)管理有限公司（深圳市中建大康物業(yè)管理有限公司）明知該物業(yè)產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移，卻不按法律規(guī)定解除與西安飯莊的《房地產(chǎn)租賃合同》，拒絕將該涉案房產(chǎn)交給三申請(qǐng)人，并允許西安飯莊引進(jìn)第三方對(duì)該涉案房產(chǎn)的主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造和裝修。該涉案房產(chǎn)成交后，至2008年8月18日期間，三申請(qǐng)人因?yàn)樯鲜錾姘肝飿I(yè)被人侵占而無(wú)法行使使用權(quán)，多次向懷化鐵路運(yùn)輸法院提出申請(qǐng)，申請(qǐng)請(qǐng)求裁定西安飯莊與本案被申請(qǐng)人所簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》無(wú)效，并請(qǐng)求法院強(qiáng)制執(zhí)行相關(guān)單位和人員搬遷出所侵占的涉案物業(yè)。懷化鐵路運(yùn)輸法院于2006年5月16日作出（2005）懷鐵法執(zhí)字第11-8號(hào)民事裁定書解除了被申請(qǐng)人與西安飯莊簽訂的租賃合同。但是被申請(qǐng)人與西安飯莊拒不履行上述裁定書確定的義務(wù)。2006年1月至2009年上半年期間，三申請(qǐng)人多次向被申請(qǐng)人書面提出辦理入伙手續(xù)的申請(qǐng)，被申請(qǐng)人置之不理。直到2009年8月1日，被申請(qǐng)人才同意接收申請(qǐng)人辦理入伙手續(xù)，并簽訂《中建大廈物業(yè)管理委托合同》。2009年11月13日 ，本案被申請(qǐng)人向深圳市羅湖區(qū)法院起訴三申請(qǐng)人，要求三申請(qǐng)人支付從2006年1月至2009年7月拖欠的物業(yè)管理費(fèi)人民幣1533468.15元，滯納金人民幣5129985.89元，但一審法院駁回其全部訴訟請(qǐng)求。被申請(qǐng)人不服上訴，二審法院支持其部分請(qǐng)求，判決三申請(qǐng)人向其支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)677578.95元及滯納金1030276.63元。
二、再審申請(qǐng)人的申訴理由
再審申請(qǐng)人認(rèn)為該案二審法院法官在明知再審申請(qǐng)人是涉案物業(yè)的合法業(yè)主卻無(wú)法接管物業(yè)的原因，完全是由于被申請(qǐng)人違法出租、無(wú)理阻攔、拒不協(xié)助、不履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)等行為造成，還故意混淆是非、歪曲法律，作出了極不公平的錯(cuò)誤判決。因此，再審申請(qǐng)人認(rèn)為該案二審判決存在適用法律完全錯(cuò)誤的嚴(yán)重情形：1、二審判決只是認(rèn)定了三再審申請(qǐng)人作為業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，而沒(méi)有認(rèn)定三再審申請(qǐng)人作為物業(yè)服務(wù)合同一方當(dāng)事人在對(duì)方不履行義務(wù)時(shí)享有拒絕履行義務(wù)的同時(shí)履行抗辯權(quán)，即被申請(qǐng)人作為物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在履行了提供合格的物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)后才享有收取物業(yè)管理費(fèi)的權(quán)利。二審判決的認(rèn)定違反了《合同法》第六十條與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第七條的規(guī)定；2、二審判決認(rèn)為：如果本案的被申請(qǐng)人深圳市中建大康物業(yè)管理有限公司的行為導(dǎo)致三申請(qǐng)人在成為所有權(quán)人之日起，無(wú)法行使業(yè)主權(quán)利，三申請(qǐng)人可另行提起侵權(quán)之訴要求被申請(qǐng)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，兩者屬于不同的法律關(guān)系。上述認(rèn)定違反了《合同法》第一百二十二條的規(guī)定，也是適用法律錯(cuò)誤。3、二審判決認(rèn)定建設(shè)單位與被申請(qǐng)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)三申請(qǐng)人有約束力，并以此為據(jù)認(rèn)定三申請(qǐng)人應(yīng)向被申請(qǐng)人支付“滯納金”，違反了相關(guān)法律規(guī)定，也是錯(cuò)誤的。
具體申訴理由如下：
（一）、二審判決只是認(rèn)定了三再審申請(qǐng)人作為業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，而沒(méi)有認(rèn)定三再審申請(qǐng)人作為物業(yè)服務(wù)合同一方當(dāng)事人在對(duì)方不履行義務(wù)時(shí)享有拒絕履行義務(wù)的同時(shí)履行抗辯權(quán)，即被申請(qǐng)人作為物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在履行了提供合格的物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)后才享有收取物業(yè)管理費(fèi)的權(quán)利。二審判決的認(rèn)定違反了《合同法》第六十條與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第七條的規(guī)定。
首先，本案中，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系屬于雙務(wù)合同關(guān)系。根據(jù)《合同法》第六條和第六十條的規(guī)定以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù)和法律規(guī)定的義務(wù)，向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)，才享有收取物業(yè)管理費(fèi)的權(quán)利。根據(jù)《合同法》第六十六條的同時(shí)履行抗辯權(quán)的規(guī)定，三申請(qǐng)人在被申請(qǐng)人沒(méi)有履行合格的物業(yè)管理服務(wù)的義務(wù)時(shí)，有拒絕履行支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)的抗辯權(quán)。在本案中，被申請(qǐng)人正是由于沒(méi)有履行合格的物業(yè)管理服務(wù)，致使三申請(qǐng)人在自2005年12月29號(hào)至2009年8月1日之前的期間內(nèi)無(wú)法行使業(yè)主對(duì)房產(chǎn)的使用權(quán)，才導(dǎo)致未能收取三申請(qǐng)人相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)的后果。三申請(qǐng)人未能支付被申請(qǐng)人物業(yè)管理費(fèi)，正是依法行使同時(shí)履行抗辯權(quán)的權(quán)利。
其次，被申請(qǐng)人沒(méi)有切實(shí)履行合格的物業(yè)管理服務(wù)的義務(wù)，由下列事實(shí)和證據(jù)予以證明：（1）、在涉案房屋被依法查封期間，被申請(qǐng)人作為物業(yè)管理方，在明知涉案物業(yè)處于被查封狀態(tài)的情況下，依然擅自非法出租涉案房屋，在涉案房屋依法拍賣成交后，被申請(qǐng)人作為該房產(chǎn)的出租方，又未按照法律規(guī)定與承租人解除租賃合同，收回非法出租的涉案物業(yè)，導(dǎo)致三申請(qǐng)人長(zhǎng)期不能正常使用自己的物業(yè)，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第三條規(guī)定：物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。被申請(qǐng)人的行為嚴(yán)重?fù)p害了三申請(qǐng)人作為業(yè)主的合法權(quán)益。以上事實(shí)完全可以證明被申請(qǐng)人作為物業(yè)管理公司沒(méi)有恰當(dāng)履行物業(yè)管理職責(zé)。（2）、在涉案房屋依法拍賣成交后，在三申請(qǐng)人向懷化鐵路運(yùn)輸法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行及向被申請(qǐng)人提出簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》、入伙接收涉案物業(yè)請(qǐng)求后，被被申請(qǐng)人拒絕。而被申請(qǐng)人引進(jìn)的非法承租方深圳市羅湖區(qū)西安飯莊，又非法引進(jìn)合作第三方，以“好世界海鮮大酒店”的名義對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行裝修并營(yíng)業(yè)。被申請(qǐng)人作為物業(yè)管理方，在裝修方?jīng)]有獲得業(yè)主的同意，擅自裝修物業(yè)時(shí)，并沒(méi)有采取任何措施進(jìn)行制止，沒(méi)有向作為業(yè)主的三申請(qǐng)人提供過(guò)任何信息，也沒(méi)有向任何相關(guān)政府行政部門匯報(bào)。在裝修過(guò)程中，放任非法裝修方任意破壞涉案房屋的主體結(jié)構(gòu)的行為，沒(méi)有任何監(jiān)督和管理措施，存在嚴(yán)重的管理失職行為。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第一款規(guī)定“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告”和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十八條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對(duì)物業(yè)裝修施工進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)要求行為人及時(shí)整改；行為人未按照要求整改的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政管理部門依法處理”。被申請(qǐng)人的上述行為證明其沒(méi)有履行上述法律法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。（3）、2008年 4月，三申請(qǐng)人在欲收回涉案房產(chǎn)的過(guò)程中，遭遇數(shù)十個(gè)不明身份人強(qiáng)行阻止（實(shí)際上是被申請(qǐng)人組織的），導(dǎo)致申請(qǐng)人無(wú)法接管物業(yè)，而被申請(qǐng)人對(duì)此情形置之不理。（4）、自2005年12月29號(hào)，三申請(qǐng)人依法通過(guò)競(jìng)買方式取得上述涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)后至2009年7月31日三申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂《物業(yè)管理合同》時(shí)止的期間，被申請(qǐng)人明知三申請(qǐng)人已成為涉案房產(chǎn)的業(yè)主，從未履行通知并協(xié)助辦理相關(guān)入伙手續(xù)、告知《物業(yè)管理合同》的內(nèi)容、通知交納物業(yè)管理費(fèi)等合同義務(wù)。被申請(qǐng)人的行為嚴(yán)重違反了《合同法》第六十條及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定。
此外還有最為重要的一點(diǎn)是，在本案中，從被申請(qǐng)人深圳市中建大康物業(yè)管理有限公司與深圳市羅湖區(qū)西安飯莊簽訂的《房地產(chǎn)租賃合同》可知，被申請(qǐng)人深圳市中建大康物業(yè)管理有限公司是作為建設(shè)單位中建實(shí)業(yè)股份有限公司委托的全權(quán)代理人，對(duì)涉案物業(yè)行使使用權(quán)和管理權(quán)。因此對(duì)于三申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)，被申請(qǐng)人就不僅是物業(yè)服務(wù)合同的相對(duì)方，而同時(shí)是涉案物業(yè)的使用權(quán)人和管理權(quán)人，具有向三申請(qǐng)人交付物業(yè)的義務(wù)。而被申請(qǐng)人在在涉案房屋依法拍賣成交后拒不向三申請(qǐng)人交付物業(yè)，導(dǎo)致三申請(qǐng)人無(wú)法接管物業(yè)和入住。被申請(qǐng)人的行為嚴(yán)重違反了《合同法》第六十條及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定。
上述證明被申請(qǐng)人沒(méi)有切實(shí)履行物業(yè)管理的法定義務(wù)和約定義務(wù)的事實(shí)，已被本案一、二審判決予以認(rèn)定。
因此，被申請(qǐng)人在本案中存在嚴(yán)重的合同違約行為，在被申請(qǐng)人沒(méi)有履行物業(yè)管理義務(wù)并導(dǎo)致申請(qǐng)人無(wú)法使用房屋的前提下，三申請(qǐng)人不予支付物業(yè)管理費(fèi)是符合法律規(guī)定的。
（二）、 二審判決在第12頁(yè)倒數(shù)第5行中認(rèn)定：“本院認(rèn)為”，如果本案的被申請(qǐng)人深圳市中建大康物業(yè)管理有限公司的行為導(dǎo)致三申請(qǐng)人在成為所有權(quán)人之日起，無(wú)法行使業(yè)主權(quán)利，三申請(qǐng)人可另行提起侵權(quán)之訴要求被申請(qǐng)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，兩者屬于不同的法律關(guān)系。上述認(rèn)定也是適用法律錯(cuò)誤。
因?yàn)椋诒景钢?，一、二審判決的事實(shí)查明都認(rèn)定被申請(qǐng)人在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中有違約行為，根據(jù)《合同法》第一百二十二條的規(guī)定，申請(qǐng)人可以選擇要求對(duì)方承擔(dān)合同違約責(zé)任在本案中一并處理，或選擇侵權(quán)之訴另案起訴。原二審判決認(rèn)為屬于兩種法律關(guān)系，不能在本案中一并處理，違反了上述《合同法》第一百二十二條的規(guī)定。
（三）、二審判決認(rèn)定建設(shè)單位與被申請(qǐng)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)三申請(qǐng)人有約束力，也是錯(cuò)誤的。該物業(yè)服務(wù)合同由于簽訂程序的不合法和被申請(qǐng)人沒(méi)有履行告知的義務(wù)，而對(duì)三申請(qǐng)人沒(méi)有約束力。
首先，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條規(guī)定：建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在符合（一）物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總面積百分之五十以上的或（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿二年的情形時(shí)，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并在此后六十日內(nèi)，書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處。在2003年11月1日建設(shè)單位與被申請(qǐng)人簽訂《物業(yè)管理合同》之前，本案的涉案房產(chǎn)的物業(yè)管理區(qū)域已達(dá)到了上述兩個(gè)條件。由于被申請(qǐng)人與建設(shè)單位沒(méi)有履行上述法定義務(wù)，導(dǎo)致沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，造成沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》的后果。因此，建設(shè)單位與被申請(qǐng)人簽訂《物業(yè)管理合同》是無(wú)效的，也是不符合法律規(guī)定的“前期物業(yè)服務(wù)合同”的規(guī)定，對(duì)作為業(yè)主的三申請(qǐng)人沒(méi)有法律約束力。
其次，在被申請(qǐng)人于2005年5月17日至2009年7月31日期間，被申請(qǐng)人明知上述涉案房產(chǎn)的業(yè)主為本案的三申請(qǐng)人，但是被申請(qǐng)人沒(méi)有將自己與建設(shè)單位簽訂的《物業(yè)管理合同》的內(nèi)容告知三申請(qǐng)人，也沒(méi)有按照規(guī)定通知三申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂新的《物業(yè)服務(wù)合同》，更沒(méi)有通知三申請(qǐng)人交納物業(yè)管理費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用。被申請(qǐng)人由于沒(méi)有履行《合同法》第六條規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用原則及《合同法》第六十條規(guī)定的通知協(xié)助義務(wù)，因此建設(shè)單位與被申請(qǐng)人簽訂的《物業(yè)管理合同》對(duì)三申請(qǐng)人沒(méi)有約束力。
（四）、本案二審判決要求三申請(qǐng)人向被申請(qǐng)人支付“滯納金”，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，也不符合法律規(guī)定。三申請(qǐng)人無(wú)需向被申請(qǐng)人支付所謂的“滯納金”。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十一條規(guī)定，物業(yè)管理公司對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的欠交，必須向業(yè)主進(jìn)行書面催交，并規(guī)定繳納期限。只有業(yè)主經(jīng)書面催交后逾期不交納的才產(chǎn)生滯納金問(wèn)題。況且最重要的是，在本案中三申請(qǐng)人沒(méi)有交納物業(yè)管理費(fèi)是由于被申請(qǐng)人違約行為和沒(méi)有履行告知義務(wù)所致。因此在本案中，根本就不存在三申請(qǐng)人要向被申請(qǐng)人交納滯納金的問(wèn)題。
綜上所述，原二審判決適用法律確有錯(cuò)誤。根據(jù)《民事訴訟法》第一百七十九條第一款第（六）項(xiàng)之規(guī)定，再審申請(qǐng)人湛俊波、劉潤(rùn)堅(jiān)、刁勇文特向貴院申請(qǐng)?jiān)賹?，?qǐng)求高級(jí)法院秉公審理，依法糾錯(cuò)。并依法改判。
此致
廣東省高級(jí)人民法院
再審申請(qǐng)人：湛俊波，劉潤(rùn)堅(jiān)，刁文 2010年 9月 29 日
廣東省高級(jí)人民法院
民事裁定書
（2010）粵高法民一申字第4384號(hào)
再審申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：湛俊波，男，漢族，1974年7月5日出生，住廣東省增城市荔城街荔鄉(xiāng)路19號(hào)605房，公民身份證號(hào)碼：440125197407050015。
再審申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）:劉潤(rùn)堅(jiān)，男，漢族，1950年12月27日出生，住廣東省增城市新塘鎮(zhèn)愛國(guó)路5號(hào)，身份證號(hào)碼：440125195012270313。
再審申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：刁勇文，男，漢族，1967年1月8日出生，住廣東省增城市治城街文化路西一巷6號(hào)，身份證號(hào)碼：440125196701080050。
上述申請(qǐng)?jiān)賹徣说奈写砣耍鹤T志平 廣東華勛律師事務(wù)所律師
再審被申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人）：深圳市中建大康物業(yè)管理有限公司，住所地深圳市羅湖區(qū)深南東路2105號(hào)中建大廈23樓2301。
法定代表人：孫怡中，該公司董事長(zhǎng)
申請(qǐng)?jiān)賹徣?span style=\"FONT-SIZE: small\">湛俊波、劉潤(rùn)堅(jiān)、刁勇文因與被申請(qǐng)人深圳市中建大康物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，廣東省深圳市中級(jí)人民法院于2010年8月24日作出（2010）深中法民五終字第1446號(hào)民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。湛俊波、劉潤(rùn)堅(jiān)、刁勇文不服上述生效判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹阂婪ńM成了合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，湛俊波、劉潤(rùn)堅(jiān)、刁勇文的再審申請(qǐng)符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十九條第一款第二項(xiàng)規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十九條第一款第二項(xiàng)、第一百八十一條、第一百八十五條的規(guī)定，裁定如下：
一、本案指令廣東省深圳市中級(jí)人民法院再審；
二、再審期間，中止原判決的執(zhí)行。
院長(zhǎng)：鄭鄂
二零一一年五月十一日
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