01

案情回顧

2016年2月17日，田某（出賣人）與姜某（買受人）在中介公司1的居間服務(wù)下簽訂買賣合同，約定田某將房屋出售給姜某。合同履行過(guò)程中，因中介公司1在辦理網(wǎng)簽時(shí)將姜某的已成年子女作為未成年子女進(jìn)行登記提交，導(dǎo)致網(wǎng)簽未通過(guò)，網(wǎng)簽手續(xù)于同年4月14日被撤銷。2016年6月10日，田某與李某在中介公司2的居間服務(wù)下簽訂買賣合同，約定田某將1901號(hào)房屋出售給李某。同日，田某與李某及中介公司2簽訂了補(bǔ)充協(xié)議和居間服務(wù)合同。2016年7月4日，田某與李某對(duì)上述房屋買賣合同進(jìn)行了網(wǎng)簽。

2016年4月，姜某以房屋買賣合同糾紛為由，將田某作為被告、中介公司1作為第三人、李某作為第三人訴至法院，要求田某繼續(xù)履行雙方簽訂的房屋買賣合同，要求田某支付違約金等。該案訴訟過(guò)程中，姜某申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，裁定查封涉案房屋，田某提起反訴，要求確認(rèn)其與姜某的房屋買賣合同已解除，并要求姜某給付利息。

另案作出生效判決田某協(xié)助辦理將房屋過(guò)戶至姜某名下的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，田某支付違約金。

2017年7月13日，李某以房屋買賣合同糾紛為由，將田某作為被告、中介公司2作為第三人訴至法院，要求判令解除雙方簽訂的北京市存量房屋買賣合同，賠償損失等。生效判決解除李某與田某及中介公司2簽訂的房屋買賣合同，田某賠償房屋差價(jià)等損失。

02

法院裁判

法院經(jīng)審查認(rèn)為，房屋中介機(jī)構(gòu)負(fù)有忠實(shí)、審慎的居間義務(wù)，房屋中介機(jī)構(gòu)違反上述義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益，造成委托人損失的，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。

田某、李某與中介公司2簽訂居間服務(wù)合同，約定由中介公司2為雙方提供居間服務(wù)，中介公司2應(yīng)忠實(shí)、誠(chéng)信、審慎地履行居間義務(wù)，對(duì)房屋權(quán)屬狀況、是否存在權(quán)屬糾紛以及訂立履行房屋買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)、可能產(chǎn)生的違約責(zé)任、損失等有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)負(fù)有全面調(diào)查并據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù)，以促成雙方訂立合同之目的。

現(xiàn)有證據(jù)可以認(rèn)定，中介公司2在促成田某與李某的交易之間對(duì)田某已將房屋出售他人系明知的，作為專業(yè)的房屋中介機(jī)構(gòu)，中介公司2應(yīng)當(dāng)知曉在先的網(wǎng)簽失效不意味房屋買賣合同無(wú)效或無(wú)法繼續(xù)履行；亦應(yīng)當(dāng)知曉在先合同未確定解除的情況下，如田某再行簽訂新的房屋買賣合同，極大程度上存在新合同無(wú)法繼續(xù)履行，田某據(jù)此承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。而在此種情況下，中介公司2仍促成田某和李某簽訂房屋買賣合同，且在明知田某與姜某的案件已進(jìn)入訴訟程序、房屋已被司法保全的情況下，仍未及時(shí)、充分地向雙方報(bào)告合同履行風(fēng)險(xiǎn)，未積極采取有效措施防止各方損失擴(kuò)大，最終田某與李某之間的合同以解除告終，雙方合同目的未能實(shí)現(xiàn)，田某也因此向李某承擔(dān)了違約賠償責(zé)任。中介公司2在居間服務(wù)中未盡到誠(chéng)信、審慎的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和善良報(bào)告義務(wù)，存在明顯過(guò)錯(cuò)。

與此同時(shí)，田某作為完全民事行為能力人，亦應(yīng)對(duì)一房二賣情況下可能產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)具備一定認(rèn)知和判斷，田某自身亦存在過(guò)錯(cuò)。故法院以田某的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，綜合雙方的過(guò)錯(cuò)程度、中介公司2在交易中的參與程度以及中介公司2可獲利益等因素，酌情判令中介公司2在過(guò)錯(cuò)范圍內(nèi)對(duì)田某的合理?yè)p失承擔(dān)賠償。

03

法官說(shuō)法

在本案中，賣房人作為完全民事行為能力人對(duì)于房屋交易負(fù)有注意義務(wù)，應(yīng)對(duì)可能產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)具備一定認(rèn)知和判斷，賣房人自身存在過(guò)錯(cuò)。中介公司在進(jìn)行居間服務(wù)時(shí)如未及時(shí)、充分地向雙方報(bào)告合同履行風(fēng)險(xiǎn)，未積極采取有效措施防止各方損失擴(kuò)大，在其過(guò)錯(cuò)范圍內(nèi)亦應(yīng)對(duì)賣房人承擔(dān)賠償責(zé)任。

法官提示，造成一房二賣現(xiàn)象的原因很多，房屋買賣雙方均對(duì)房屋交易負(fù)有注意義務(wù)。法官提出以下建議：

一是審查房屋是否有出售記錄、是否存在訴訟糾紛、是否存在查封、抵押的情況等，在簽訂合同之前，對(duì)房屋的相關(guān)情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，在簽訂合同之前，建議購(gòu)房者進(jìn)行房屋出售記錄的核查。賣房者亦應(yīng)如實(shí)告知房屋的實(shí)際情況。

二是在簽訂房屋買賣合同時(shí)設(shè)置具體條款約束出賣人一房二賣的行為。

《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定了中介人的義務(wù)主要有報(bào)告義務(wù)、忠實(shí)義務(wù)等。判斷中介人是否履行報(bào)告、忠實(shí)義務(wù)，應(yīng)依據(jù)合同約定和誠(chéng)實(shí)信用原則判斷。法官提示中介公司在履約過(guò)程中應(yīng)做到以下：

第一，中介人應(yīng)將其所知有關(guān)房屋情況如實(shí)告知委托人或相對(duì)人，不得隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況；

第二，中介公司作為專業(yè)的房屋中介機(jī)構(gòu)，在進(jìn)行居間服務(wù)時(shí)也要及時(shí)、充分的告知合同履行風(fēng)險(xiǎn)，做到及時(shí)有效的提醒并采取有效措施防止各方損失擴(kuò)大。

第三，中介公司應(yīng)盡到審查義務(wù)，對(duì)房屋權(quán)屬狀況、是否存在權(quán)屬糾紛以及訂立履行房屋買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)、可能產(chǎn)生的違約責(zé)任、損失等有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)負(fù)有全面調(diào)查并據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù)，不得作出違反法律、政策的口頭承諾，導(dǎo)致簽訂房屋買賣合同后無(wú)法過(guò)戶成交或交易成本增加，從而產(chǎn)生糾紛。

04

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百零九條【合同履行的原則】當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人在履行合同過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

第五百七十七條【違約責(zé)任】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第九百六十二條【中介人報(bào)告義務(wù)】中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。